전원주택 구입에 대해서...

전원주택, 작고 값 싼 것이 좋다

 

지난해 참여정부의 부동산 정책 중 하나가 발표됐습니다. "가진 것 만큼 세금을 더 내라!"에서 한발짝 더 나가 "비싼 것을

소유하고 있으면 그 만큼 세금도 많이 내라!"는 점을 강조하고 있습니다.

그것이 올해 10월 첫 부과되는 종합부동산세입니다. 주택의 경우 국세청 기준시가로 9억원 이상, 나대지(토지)는 공시지가로

6억원 이상, 사업용 토지는 40억원 이상은 종합부동산세의 과세대상이 돼 비싼 것, 많은 부동산을 소유하고 있는 사람들의 세금부담이 크게 늘어나게 되었습니다.

종합부동산세의 과세대상 기준금액은 주택의 경우 소유주택가액을 합산한 기준시가로, 토지는 소유토지가액을 합한 공시지가를 기준으로 정했습니다.

이렇게 되면 전원주택이나 펜션 등을 소유하고 있는 사람들 중에도 세금부담이 가중되는 경우가 많을 것으로 예상됩니다.

특히 서울에 고가의 주택을 소유하고 있으면서 고급 전원주택을 소유하고 있거나 고급 펜션을 운영할 경우에는 세금부담이 많이

늘어날 것으로 보입니다.

단 서울 아파트는 남편이 소유하고 있고 별장이나 펜션은 부인 명의로 돼 있다면 합산에 해당되지 않습니다.

개인별 합산가액으로 세금을 부과하기 때문입니다. 이런 측면에서 보았을 때 앞으로 고급 전원주택 시장의 위축은 불가피하다 하겠습니다.

수도권 주변의 고급 전원주택 시장은 큰 타격을 받을 수 밖에 없으며 실수요자가 아닌 투자 개념으로 접근하는 사람들도 많이 줄어들 것으로 보입니다.

예를 들어 서울 강남에 10억원 아파트를 소유하고 있으면서 전원주택을 별장형으로 생각해 3억 정도를 투자한다면

종합부동산세의 대상이 되기 때문에 투자를 망설일 수 밖에 없습니다.

주말주택이나 별장형 전원주택의 수요가 대부분 서울 등 도심의 고급 아파트 소유자가 많다는 점을 상기해 볼 때 고급 전원주택 시장 수요는 급락할 수 밖에 없습니다.

가격 면에서 덩치가 큰 것을 회피해 고가 주택의 거래는 더욱 어려워 질 것으로 보입니다.

고급 전원주택이나 고가의 토지 매물들이 앞으로 많이 눈에 띄게 될 것으로 예상되며 특히 세금부담으로 인해 주말주택이나 별장형 전원주택 시장은 소형, 저가의 주택들이 주류를 이룰 것으로 보입니다.

또한 수도권 주변의 가격이 높은 토지보다 가격이 낮은 지방 토지에 관심을 보이는 투자자들이 많아지게 될 것이며 주택이

아닌 전원카페나 식당과 같은 것에 관심을 가져볼 수도 있을 것입니다.

전원주택이나 주말주택은 앞으로 작은 것, 갑싼 것을 많이 찾게 될 것으로 보이며 집 짓는 비용 뿐만 아니라 세금부담도 적어 찾는 사람들이 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

 

손해 보지 않을 집을 사자

사람이 살아가는데 집은 반드시 필요한 생활의 터전이다. 하지만 여러가지 주거형태 중 꼭 아파트에 살아야 할 필요가

있을까? 결론부터 말하자면 내집마련을 할 때 아직까지는 아파트를 사는 것이 좋다.

이유는 간단하다. 아파트에 살고 싶어 하는 사람이 가장 많아 목돈이 들어가는 자산임에도 불구 환금성이 높기 때문이다.

현재 수도권에 국민주택 공급규모인 전용면적 25.7평형 정도의 시세는 최소 2억원 이상을 잡아야 한다.

우리나라는 대부분의 인프라가 수도권에 집중돼 있다. 이는 최소한 요즘세대까지는 변하기 어려운 구조이다.
아무리 조건이 좋은 직장을 다닌다고 해도 순수 자기돈으로 집장만 하기는 거의 불가능하다고 봐야 한다.

결국 감당할 수 있는 수준의 대출을 받아야 가능한 것이다.

따라서 집을 살 때는 그 집에서 살아갈 기간동안의 물가상승률과 대출에 따른 이자를 넘어서는 시세 상승이 기대되는 집을

사야하는 것이다.

이 같은 논리로부터 자유로울 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 주택이 공공재다 사유재다 말은 많지만 집도 결국 사회의

재화다.

모든 재화는 수요가 공급보다 많을 경우 희소성에 의해 가치가 상승한다. 따라서 현재 집을 산다면 가장 수요가 많은 아파트를 사야하고 그중에서도 공급보다 수요가 많은 지역에 지어진 아파트에 접근을 해야 하는 것이다.

이런 이유로 아파트의 가격은 전체 공급량에 대한 주택수요로 평가를 하면 안되는 것이다. 주택 수요는 지역별 편중 현상이

심하기 때문이다. 결국 내집마련 수요자는 이러한 논리를 숙지하고 출퇴근이 가능한 반경에서 현재 가격대비 향후 시세 상승 가능성이 높은 아파트를 찾아야한다.

이러한 아파트를 찾아내려면 어떻게 해야 하나?

먼저 비싼 아파트가 가지고 있는 장점을 파악해야 한다. 당연한 얘기 같지만 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘

갖춰져 있고 학군이 좋은 곳이 아파트 가격이 높다.

결국 현재 집을 사려면 지금은 여건이 좋지 않아 가격이 낮은 편이지만 앞으로 지하철, 도로 등이 개통되거나 생활

편의시설이 들어설 예정이어서 향후 주변이 살기 좋아질 아파트를 찾아내면 된다.

이 시점에서 학군은 그다지 고려할 필요가 없다. 우리나라의 교육열은 어느정도의 빈부의 격차는 초월하는 수준이고 평준화된

지금의 교육제도에서 일반인들이 판단하는 우수학군이라는 것은 같은 학교를 배정받는 지역 주민들의 자금대가 높아지면(좋은 대학에 자식을 보내려는 의지가 강한 주민들이 대다수를 차지하는 정도)당연히 교육환경이 좋아지고 학원 등의 교육관련

시설도 수요를 찾아 저절로 늘것이기 때문이다.

결국 아직 자녀가 없거나 저학년 일 때 현재 여건보다는 향후 발전 가능성이 높은 지역의 아파트에 접근하는 것이

좋다는 얘기다.

그럼 발전 가능성이 높은 지역은 어디일까? 확정된 개발계획이 있는 지역을 찾는 것이 좋다.

그 지역의 시세를 제한하던 문제점이 해결될 계획이 있는 지역이 좋다.

예를 들면 교통체증이 심해 시세가 오르지 않던 지역에 새로운 도로나 지하철 등이 개통될 계획이 확정된다면 이 지역 아파트 시세는 당연히 오를 것이라고 봐야 한다.

다만 이런 지역의 개발 재료는 어느 정도 시세에 미리 반영되기 때문에 현재 상태로 판단하기에 다소 비싼 감이 없지

않다.

따라서 확신을 갖고 투자를 하려면 개통이후에 변모될 지역 모습을 상상할 수 있는 상상력이 필요하다.

확신이 선다면 과감히 투자를 하는 것이 좋다. 수익률은 결국 시간 싸움이기 때문이다.

여기에 한가지를 더 필요로 한다면 바로 거시적인 안목이다. 미래 상승률을 가늠할 지역 발전의 큰 틀을 보는 것이다.

예를 들자면 90년대 초반 1기 신도시가 건립될 때 일산이나 분당 모두 낙후된 여건이었다.

이때 분양받은 사람은 모두 성공했다고 볼 수 있지만 현재 시점에서의 분양가 대비 수익률을 비교해 보면 조금 더 멀리 볼 수

있는 눈이 얼마나 중요한 것인지를 알 수 있다.

이제 분당과 판교를 지나 동탄까지 이어지는 라인에 있는 아파트는 어느 정도 시세가 상향조정돼 수월하게 접근하기 어렵다. 따라서 현재 내집마련을 준비하는 사람들은 위의 예에서 교훈을 얻어 서울을 기준으로 뻗어 나갈 수 있는 다른 저평가 지역을

찾아야 한다.

중국 교류 증가와 통일을 감안한다면 서북부 개발 축 특히 서울로 이어지는 경의선 구간에 관심을 가져야 할 이유가 여기

있는 것이다.

수혜의 중심이 될 수 있는 지역과 그 영향권에 있는 지역을 찾아 자금대에 맞춰 미리 준비하는 것이 좋다.

우리나라에서 진정한 내집마련이란 단순히 내 명의의 아파트를 장만하는 것이 아니라 비용 이상의 수익까지 낼 수 있는

아파트를 사는 것이라고 볼 수 있다.

[자료출처: 경향신문]